Der derzeit zehnjährige Zeitraum für die Berichtigung des Vorsteuerabzugs bei Gebäudeinvestitionen wird auf 20 Jahre verlängert. Außerdem werden Immobilienausgliederungen und Mietkaufmodelle steuerlich gekillt. Davon betroffen sind neben Körperschaften öffentlichen Rechts auch sämtliche nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer (zum Beispiel Banken, Versicherungen, Ärzte).
Gebäudeinvestitionen. Der Berichtigungszeitraum wurde auf 20 Jahre verlängert. Derzeit hat ein Unternehmer, der nur steuerpflichtige Umsätze ausführt (zum Beispiel Vermietung eines Gebäudes zu Wohnzwecken), den vollen Vorsteuerabzug bei Errichtung eines Gebäudes.
Das Gesetz sieht jedoch vor (um Missbräuche zu vermeiden), dass er dieses Gebäude die nächsten zehn Jahre auch betrieblich für steuerpflichtige Umsätze verwenden muss. Verwendet er es danach privat oder für steuerfreie Umsätze (z. B. steuerfreier Verkauf der Wohnungen an die Mieter), muss er den einmal geltend gemachten Vorsteuerabzug nicht mehr korrigieren.
Wenn etwa ein Gebäude zum Preis von einer Million Euro (netto) angeschafft wird, können 20 Prozent Vorsteuerabzug (= 200.000 Euro) sofort geltend gemacht werden. Das Gebäude wird danach zehn Jahre um 20.000 Euro pro Jahr für Wohnzwecke vermietet. Darauf fallen zehn Prozent Umsatzsteuer an - das sind 2.000 Euro Umsatzsteuer pro Jahr, in zehn Jahren 20.000 €.
Danach lässt das Gesetz zu, dass das Gebäude steuerfrei verkauft wird, ohne dafür die Vorsteuer korrigieren zu müssen. Damit muss keine Umsatzsteuer mehr bezahlt werden.
Diese Unternehmer hatten also bisher einen „steuerfreien" Vorteil von 200.000 Euro vermindert um 20.000 Euro (= 180.000 Euro).
Durch die Neuregelung wird der oben beschriebene Vorteil eingeschränkt, da nun erst nach 20 Jahren ein steuerfreier Verkauf möglich ist, ohne die Vorsteuer korrigieren zu müssen.
Wer daher unter Inanspruchnahme des Vorsteuerabzugs ein Gebäude errichtet bzw. eine neue Eigentumswohnung erwirbt und anschließend umsatzsteuerpflichtig vermietet, muss in Zukunft im Fall einer Beendigung der steuerpflichtigen Vermietung (zum Beispiel wegen Verkaufs der Liegenschaft) die Vorsteuer innerhalb eines nunmehr insgesamt 20-jährigen Berichtigungszeitraumes anteilig an das Finanzamt zurückzahlen.
Die Änderung gilt für Gebäude, die ab 1. Mai 2012 erstmals unternehmerisch genutzt werden; sie gilt aber nicht, wenn die Vermietung des Gebäudes (zum Beispiel eine Wohnung) schon vor dem 1. Mai 2012 vertraglich vereinbart wurde.
Tipp. Die Neuregelung kann auch positive Wirkungen entfalten: Ein Unternehmer, der sich die Vorsteuer zunächst nicht abziehen konnte (zum Beispiel wegen steuerfreier Vermietung) und bei dem sich die Nutzung zwischen dem 10. und dem 20. Jahr derart ändert, dass er umsatzsteuerpflichtige Einnahmen daraus bezieht, kann sich die anteilige Vorsteuer zukünftig länger vom Finanzamt zurückholen.
Wer „junge" Liegenschaften leerstehen hat, sollte sich so schnell wie möglich nach Mietern umsehen und vor dem 1. Mai 2012 möglichst langfristige Mietverträge abschließen. Dann bleibt ihm der verlängerte Berichtigungszeitraum erspart.
Auslagerung und Mietkauf. Keinen Vorsteuerabzug gibt es bei Immobilienauslagerungen und Mietkaufmodellen.
Da Banken, Versicherungen (unecht steuerbefreite Unternehmer), Länder, Gemeinden und der Bund grundsätzlich nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind, gliedern sie oft den Bau eines Gebäudes aus, holen sich den gesamten Vorsteuerabzug und vermieten sich diese Gebäude sehr günstig wieder zurück: Wenn zum Beispiel ein Gebäude um eine Million Euro (netto) angeschafft wird, können 20 Prozent Vorsteuerabzug - also 200.000 Euro - sofort geltend gemacht werden.
Das Gebäude wird danach zehn Jahre um 20.000 Euro (netto) pro Jahr vermietet. Darauf fallen 20 Prozent Umsatzsteuer an - das sind 40.000 Euro (4000 Euro Umsatzsteuer pro Jahr über zehn Jahre). Danach lässt das Gesetz derzeit zu, dass das Gebäude wieder in die Gemeinde/Bank etc. zurückgelangt, ohne die Vorsteuer korrigieren zu müssen. Damit muss für die Vermietung keine Umsatzsteuer mehr bezahlt werden.
Diese Unternehmen hatten somit bisher einen „steuerfreien" Vorteil von 160.000 Euro - 200.000 Euro abzüglich 40.000 Euro.
Vorsteuerabzug. Diese Modelle sollen in Zukunft nicht mehr möglich sein. Der Vorsteuerabzug steht nur dann zu, wenn der (unternehmerische) Mieter in diesem Bereich auch zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Neben Körperschaften öffentlichen Rechts sind auch sämtliche nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Unternehmer (zum Beispiel Banken, Versicherungen, Ärzte) davon betroffen.
Aus Vertrauensschutzgründen soll die Neuregelung erst für Miet- und Pachtverhältnisse gelten, die ab 1. Mai 2012 abgeschlossen werden.
